# Imposto de renda sobre aluguel em 2027: carnê-leão, isenção de R$ 5 mil e deduções

> Como fica o IR do aluguel com a isenção até R$ 5 mil: quando pagar carnê-leão, o que deduzir (IPTU, condomínio, imobiliária), exemplos e a declaração de 2027.

Publicado em 31 de outubro de 2026 · Equipe Nota Aluguel · https://notaaluguel.com.br/blog/imposto-de-renda-aluguel-2027

> **Resposta curta:** quem recebe aluguel de **pessoa física** paga o imposto todo mês pelo **carnê-leão** (DARF 0190, até o último dia útil do mês seguinte). Se o inquilino é **empresa**, ela desconta o imposto na fonte. Antes de calcular, dá para **descontar IPTU, condomínio e a taxa da imobiliária**, quando quem paga é o proprietário. Desde janeiro de 2026, a **Lei 15.270/2025** zera o imposto de quem tem até **R$ 5 mil** de rendimento tributável no mês e reduz o de quem tem até **R$ 7.350**. Mas atenção: na **declaração de 2027** o aluguel é somado aos outros rendimentos do ano, e o imposto pode aparecer no ajuste.

## Quem recolhe o imposto do aluguel

![Fluxograma: se o aluguel é pago por pessoa física, o proprietário calcula e paga o carnê-leão todo mês (DARF 0190 até o último dia útil do mês seguinte); se é pago por empresa, ela desconta o imposto na fonte e o proprietário não paga carnê-leão sobre esse aluguel. Nos dois casos, tudo entra no ajuste da declaração anual.](https://notaaluguel.com.br/assets/blog/ir-aluguel-quem-recolhe.svg "Quem recolhe depende de quem paga o aluguel. Na declaração anual, tudo se junta.")

- **Inquilino pessoa física** (ou aluguel recebido do exterior): o proprietário paga o **carnê-leão**.
- **Inquilino empresa:** a empresa **retém o imposto na fonte** pela tabela progressiva, mesmo quando paga por meio da imobiliária. O proprietário não paga carnê-leão sobre esse aluguel, só lança na declaração como rendimento recebido de pessoa jurídica.

Com imobiliária, o imposto é devido no **mês em que o inquilino pagou** à imobiliária, mesmo que o repasse ao proprietário saia depois.

## O que dá para descontar do aluguel

Antes de aplicar a tabela, o proprietário pode excluir do aluguel recebido estas despesas, **desde que tenham sido pagas por ele** (Lei 7.739/1989, art. 14):

| Pode descontar | Não pode descontar |
| --- | --- |
| IPTU e outras taxas do imóvel (só o que foi pago no ano) | Reforma, conserto e manutenção |
| Condomínio, ordinário e extraordinário | Juros de financiamento |
| Taxa de administração ou comissão da imobiliária | Taxa de limpeza, estacionamento, associação |
| Despesas de cobrança do aluguel | Seguro e outras despesas não previstas em lei |
| Aluguel pago pelo imóvel que você subloca | |

Na **temporada** (Airbnb, Booking), a comissão paga à plataforma também pode ser descontada.

Se o inquilino paga o IPTU ou o condomínio, não há o que descontar: a despesa não foi do proprietário.

**Entram no aluguel**, e pagam imposto: multa e juros por atraso, multa por rescisão e benfeitorias feitas pelo inquilino que o proprietário não reembolsou.

## A nova isenção de R$ 5 mil vale para o aluguel?

Vale. A Lei 15.270/2025 criou uma **redução mensal do imposto**, aplicada depois do cálculo pela tabela, para os rendimentos tributáveis sujeitos à incidência mensal, o que inclui o carnê-leão:

| Rendimento tributável no mês | Efeito |
| --- | --- |
| Até R$ 5.000 | Redução de até R$ 312,89: **imposto zero** |
| De R$ 5.000,01 a R$ 7.350 | Redução parcial: R$ 978,62 − 0,133145 × rendimento |
| Acima de R$ 7.350 | Sem redução: vale a tabela normal |

A tabela progressiva mensal de 2026 continua a mesma:

| Base de cálculo mensal | Alíquota | Parcela a deduzir |
| --- | --- | --- |
| Até R$ 2.428,80 | Isento | — |
| De R$ 2.428,81 a R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 182,16 |
| De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 | 15% | R$ 394,16 |
| De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 675,49 |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% | R$ 908,73 |

## Exemplos de carnê-leão em 2026

### Aluguel de R$ 3.000 com imobiliária

| Item | Valor |
| --- | --- |
| Aluguel pago pelo inquilino | R$ 3.000,00 |
| Taxa da imobiliária (10%) | − R$ 300,00 |
| IPTU pago pelo proprietário (parcela do mês) | − R$ 150,00 |
| Base de cálculo | R$ 2.550,00 |
| Imposto pela tabela (7,5% − R$ 182,16) | R$ 9,09 |
| Redução da Lei 15.270 (rendimento até R$ 5 mil) | − R$ 9,09 |
| **Carnê-leão do mês** | **R$ 0,00** |

### Aluguel de R$ 9.000 com imobiliária

| Item | Valor |
| --- | --- |
| Aluguel pago pelo inquilino | R$ 9.000,00 |
| Taxa da imobiliária (10%) | − R$ 900,00 |
| IPTU pago pelo proprietário (parcela do mês) | − R$ 300,00 |
| Base de cálculo | R$ 7.800,00 |
| Imposto pela tabela (27,5% − R$ 908,73) | R$ 1.236,27 |
| Redução (rendimento acima de R$ 7.350) | R$ 0,00 |
| **Carnê-leão do mês** | **R$ 1.236,27** |

Na faixa entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350 a redução é parcial. O Carnê-Leão Web, da Receita, faz essa conta. Use-o em vez de calcular à mão.

## Isento no carnê-leão não quer dizer isento na declaração

Este é o ponto que vai pegar muita gente na **declaração de 2027**. O carnê-leão olha **só o aluguel do mês**. A declaração anual **soma tudo**: salário, aluguel, pró-labore, aposentadoria.

A redução anual da Lei 15.270 é integral só para quem teve **até R$ 60 mil** de rendimentos tributáveis no ano. Ela vai diminuindo até sumir em **R$ 88.200**. Quem tem salário de R$ 8 mil e recebe R$ 3 mil de aluguel pode ter pago **zero de carnê-leão** em todos os meses e, mesmo assim, ter **imposto a pagar no ajuste**, porque a soma do ano passa de R$ 130 mil.

Se esse é o seu caso, considere **guardar todo mês uma parte do aluguel** para o ajuste, ou recolher carnê-leão a mais e compensar na declaração.

## Imposto mínimo para quem ganha mais de R$ 600 mil por ano

A mesma lei criou o **imposto mínimo das altas rendas**, que vale a partir do ano-calendário 2026 (declaração de 2027). Quem somar **mais de R$ 600 mil** de rendimentos no ano paga uma alíquota mínima que sobe até **10% a partir de R$ 1,2 milhão**, descontado o imposto já pago. A conta soma rendimentos tributáveis, isentos e de tributação exclusiva, e o aluguel não está entre as exclusões da lei. A Receita ainda vai regulamentar os detalhes. Para quem tem muitos imóveis, vale simular com o contador.

## Como pagar o carnê-leão, passo a passo

1. **Entre no Carnê-Leão Web**, pelo e-CAC, com a conta gov.br.
2. **Lance o aluguel recebido** no mês, com o CPF do inquilino.
3. **Lance as deduções** do mês: IPTU, condomínio e taxa da imobiliária pagos por você.
4. **Emita o DARF** (código 0190) e pague até o **último dia útil do mês seguinte**.
5. Em março, **exporte os dados** do Carnê-Leão Web para a declaração anual.

Pagou atrasado? Há multa de **0,33% ao dia, limitada a 20%**, mais juros Selic. Se o imposto do mês der menos de R$ 10, o DARF não é gerado e o valor passa para o mês seguinte.

## Imóvel de mais de um dono

- **Imóvel de casal:** em bem comum, cada cônjuge pode declarar 50% do aluguel, ou um só declarar 100%.
- **Imóvel com vários coproprietários:** cada um paga o imposto sobre a sua parte, conforme o percentual no contrato. Se o inquilino é empresa, ela retém separadamente de cada um.

## E a reforma tributária?

O imposto de renda não muda com a reforma do consumo. Quem tem mais de 3 imóveis alugados e recebe mais de R$ 240 mil por ano também pode passar a pagar **IBS e CBS a partir de 2027**, além do IR. Veja em [IBS e CBS no aluguel: quem paga, quanto e a partir de quando](https://notaaluguel.com.br/blog/ibs-cbs-aluguel-pessoa-fisica).

## Como o Nota Aluguel ajuda

No Nota Aluguel ficam, por imóvel e por mês, o valor do aluguel (já com os reajustes), o inquilino com CPF/CNPJ e as notas emitidas. Na hora do carnê-leão ou da declaração, os números estão organizados e batem com o que a imobiliária informa à Receita na DIMOB.

## Perguntas frequentes

### Quanto de imposto pago sobre um aluguel de R$ 2.000?

Em 2026, nada: R$ 2.000 está abaixo da faixa de isenção da tabela mensal, que vai até R$ 2.428,80. Na declaração anual, o aluguel soma com os seus outros rendimentos.

### Posso descontar a reforma que fiz no imóvel?

Não. Só valem as despesas listadas na lei: impostos e taxas do imóvel, condomínio, despesas de cobrança e taxa da imobiliária pagos pelo proprietário. Reforma entra no custo do imóvel, que conta quando você vender.

### O aluguel é pago a uma imobiliária. Quem paga o carnê-leão?

O proprietário. O imposto é dele, calculado sobre o que o inquilino pagou, menos a taxa da imobiliária e as outras deduções permitidas.

### Esqueci de pagar o carnê-leão de alguns meses. E agora?

Pague os DARFs em atraso com multa (0,33% ao dia, até 20%) e juros Selic. É melhor regularizar logo: o carnê-leão que não foi pago no mês também pode gerar multa quando a Receita cruza com a declaração.

### Quando é a declaração de 2027?

A Receita ainda não divulgou. Em 2026, o prazo foi de 23 de março a 29 de maio.

## Fontes

- [Lei nº 15.270/2025](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2025/lei/l15270.htm) (redução do imposto e imposto mínimo)
- [Tabela do IR de 2026, Receita Federal](https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/tabelas/2026)
- [Exemplos de aplicação da Lei 15.270/2025, Receita Federal](https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/tabelas/exemplos-de-aplicacao-da-lei-15-270-2025)
- [Carnê-leão: como pagar, Receita Federal](https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/pagamento/carne-leao/pagar)
- [Carnê-leão: deduções, Receita Federal](https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/pagamento/carne-leao/deducoes)
- [Perguntas e Respostas IRPF 2026, Receita Federal](https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/centrais-de-conteudo/publicacoes/perguntas-e-respostas/dirpf/p-r-irpf-2026-v1-00-2026-04-23.pdf) (perguntas 207, 210, 221, 445 e 446)
- [Regulamento do Imposto de Renda (Decreto nº 9.580/2018)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/decreto/d9580.htm), arts. 42, 118 e 123

*Este conteúdo é informativo e reflete a legislação em 31 de outubro de 2026. Para o seu caso, fale com o seu contador.*