Reajuste de aluguel: como calcular pelo IGP-M ou IPCA (com calculadora)
Calcule o reajuste do aluguel pelo IGP-M, IPCA, INPC ou IGP-DI com o índice do Banco Central. Veja a conta, o que fazer com índice negativo e o que diz a lei.
Resposta curta: o aluguel é reajustado uma vez por ano, no aniversário do contrato, pelo índice que o contrato escolheu (IGP-M, IPCA, INPC, IGP-DI…). A conta é: novo aluguel = aluguel atual × (1 + índice acumulado em 12 meses). Um aluguel de R$ 2.500 reajustado por 4,58% passa a ser R$ 2.614,50. Use a calculadora abaixo: ela busca o índice no Banco Central.
Calculadora de reajuste de aluguel
Escolha o índice do seu contrato e digite o aluguel atual. O percentual vem do Banco Central (acumulado dos últimos 12 meses divulgados) e você pode trocá-lo se o contrato mandar usar outro período.
Escolha o índice para buscar o acumulado no Banco Central.
O índice está negativo. Na maioria dos contratos o aluguel fica igual, sem baixar: veja a seção sobre índice negativo abaixo.
Como calcular o reajuste do aluguel, passo a passo
- Veja no contrato o índice e a data do reajuste. Em geral é o IGP-M ou o IPCA, aplicado a cada 12 meses a partir do início da locação.
- Pegue o índice acumulado em 12 meses. O mais comum é usar os 12 meses que terminam no mês anterior ao aniversário (ou o último mês já divulgado). Se o contrato disser outro período, vale o contrato.
- Multiplique. Novo aluguel = aluguel atual × (1 + percentual ÷ 100).
| Exemplo | Valor |
|---|---|
| Aluguel atual | R$ 2.500,00 |
| IPCA acumulado em 12 meses | 4,58% |
| Conta | 2.500 × 1,0458 |
| Novo aluguel | R$ 2.614,50 |
| Aumento | R$ 114,50 por mês |
Onde achar o índice acumulado oficial
- Calculadora do Cidadão do Banco Central: corrige um valor por IGP-M, IPCA, INPC, IGP-DI e outros. Atenção: a data inicial já inclui a variação daquele mês. Para os 12 meses até setembro de 2026, informe de outubro de 2025 a setembro de 2026.
- FGV IBRE, para o IGP-M e o IGP-DI, e IBGE, para o IPCA e o INPC.
Se você mesmo multiplicar as 12 variações mensais, o resultado pode diferir do número oficial em 0,01 ponto percentual, por causa de arredondamento. Na dúvida, use o acumulado publicado pela FGV ou pelo IBGE.
IGP-M ou IPCA: qual a diferença
| IGP-M | IPCA | |
|---|---|---|
| Quem calcula | FGV | IBGE |
| O que mede | Preços no atacado (60%), ao consumidor (30%) e da construção (10%) | Preços ao consumidor de famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos |
| Período de coleta | Do dia 21 do mês anterior ao dia 20 | O mês cheio |
| Sai em | Fim do próprio mês | Por volta do dia 10 do mês seguinte |
| Comportamento | Mais volátil: sobe e cai com dólar e commodities | Mais estável: é a inflação oficial |
O INPC (IBGE) mede a inflação de famílias com renda de 1 a 5 salários mínimos. O IGP-DI (FGV) tem a mesma composição do IGP-M, mas coleta do primeiro ao último dia do mês.
Em 2020 e 2021, o IGP-M disparou porque o real se desvalorizou e o preço de commodities como minério de ferro e soja subiu. Como 60% do índice é preço no atacado, o aluguel reajustado por ele chegou a subir mais de 20% num ano. Desde então, muitos contratos novos passaram a usar o IPCA. Já em 2023 e 2025 aconteceu o contrário: o IGP-M fechou o ano negativo.
Qual índice escolher num contrato novo
Nenhuma lei obriga a usar o IGP-M ou o IPCA. A Lei do Inquilinato deixa o índice à escolha das partes (arts. 17 e 85). O projeto de lei que limitaria o reajuste ao IPCA (PL 1026/2021) está parado na Câmara desde 2023.
- IPCA: mais previsível para os dois lados. Acompanha a inflação do dia a dia e raramente surpreende.
- IGP-M: pode subir muito em anos de dólar alto e cair em outros. É o índice "tradicional" dos contratos antigos.
Para quem quer evitar sustos, o IPCA costuma ser a escolha mais equilibrada. Seja qual for o índice, escreva no contrato qual é, o período de apuração e o que acontece se ele for negativo.
E se o índice for negativo?
Na prática, o aluguel normalmente fica igual. O entendimento mais aceito, que vem de decisões do STJ sobre correção de valores, é que a deflação entra na conta, mas não reduz o valor nominal. O aluguel só baixa se o contrato disser isso com todas as letras ou se locador e inquilino negociarem.
Exemplo: com IGP-M de −3,18% em 12 meses, um aluguel de R$ 2.500 continuaria em R$ 2.500 na maioria dos contratos. Só cairia para R$ 2.420,50 se o contrato previsse a redução.
Esqueci de reajustar. Posso cobrar o atrasado?
Depende. O STJ já decidiu (REsp 1.803.278, de 2019) que, se o locador fica muito tempo sem aplicar o reajuste, o inquilino pode passar a confiar que ele não seria cobrado. Nesse caso, o locador perde o direito às diferenças passadas, mas pode reajustar dali para frente, depois de notificar o inquilino. Cada caso é analisado na Justiça. Além disso, a cobrança de aluguéis prescreve em 3 anos.
A lição prática: reajuste no mês certo e registre. Se atrasou alguns meses, converse com o inquilino e formalize o acordo por escrito.
Precisa avisar o inquilino antes?
A lei não exige aviso prévio para aplicar o reajuste que já está no contrato. Mesmo assim, é boa prática avisar por escrito com antecedência, mostrando o índice, o período e a conta. Isso evita discussão e deixa registro.
O que a lei não permite
- Reajustar mais de uma vez por ano. A Lei 10.192/2001 (art. 2º) anula cláusulas de reajuste com periodicidade menor que um ano.
- Atrelar o aluguel ao dólar ou ao salário mínimo (Lei do Inquilinato, art. 17).
- Mudar o índice sem acordo. Trocar o índice ou o valor no meio do contrato só vale com acordo das duas partes (art. 18).
Reajuste não é revisão
O reajuste só repõe a inflação. Se o aluguel ficou muito acima ou abaixo do mercado, a lei permite pedir a revisão judicial depois de 3 anos de contrato ou do último acordo (art. 19). A revisão busca o preço de mercado, não a inflação.
Como o Nota Aluguel ajuda
No Nota Aluguel, o botão Reajustar na página do contrato busca o acumulado do índice no Banco Central, calcula o novo valor e guarda o histórico de reajustes. A página do contrato mostra quando é o próximo reajuste, e as notas dos meses seguintes já saem com o valor novo.
Perguntas frequentes
O reajuste muda o imposto de renda?
O aluguel maior aumenta a base do carnê-leão. Veja as faixas e deduções em Imposto de renda sobre aluguel em 2027.
O contrato não diz o índice. E agora?
Sem índice no contrato, não há reajuste automático. Locador e inquilino podem combinar um índice e um novo valor (art. 18 da Lei do Inquilinato). O ideal é formalizar num aditivo.
Posso aplicar o reajuste no meio do ano?
Não. O reajuste por índice só pode acontecer a cada 12 meses, contados do início do contrato ou do último reajuste.
O reajuste vale para o condomínio e o IPTU?
Não. O condomínio e o IPTU têm valores próprios, definidos pelo condomínio e pela prefeitura. O índice do contrato reajusta só o aluguel.
Aluguel comercial segue a mesma regra?
Sim. Também vale o índice do contrato, com reajuste no mínimo anual, e a revisão judicial após 3 anos.
Qual índice o mercado usa hoje?
Contratos antigos ainda usam muito o IGP-M. Nos contratos novos, o IPCA ganhou espaço depois de 2021, por ser mais estável.
Fontes
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 17, 18, 19 e 85
- Lei nº 10.192/2001, art. 2º
- Calculadora do Cidadão, Banco Central
- IGP-M e IGP-DI, FGV IBRE
- IPCA e INPC, IBGE
- STJ: inércia do locador e reajustes retroativos (REsp 1.803.278)
- PL 1026/2021, Câmara dos Deputados
Este conteúdo é informativo e reflete a legislação em 31 de outubro de 2026. Para decidir sobre um caso específico, fale com um advogado ou com o seu contador.
